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Homeoffice – Rechtslage für Mieter



Wer die Arbeitsvariante Homeoffice wählt, muss sich über die Rechtslage für Mieter informieren.
Wer die Arbeitsvariante Homeoffice wählt, muss sich über die Rechtslage für Mieter informieren.

Homeoffice ist ein Arbeitsmodell, das immer stärker an Bedeutung gewinnt. Ob Nebenverdienst oder Selbstständigkeit – wer sein Büro in die Mietwohnung verlagert, muss aber die Rechtslage bezüglich gewerblicher Nutzung der Räume beachten.

Im Homeoffice arbeiten kann vieles bedeuten: Ein Anwalt liest sich in die Akte eines neuen Klienten ein oder eine Kosmetikerin hat im Gästezimmer ein kleines Beautystudio. Manche richten in der Mietwohnung das komplette Büro ein und andere nutzen Heimarbeit für einen kleinen Zuverdienst. Je nachdem wie umfangreich das Homeoffice ausfällt, müssen Mieter Absprachen mit dem Vermieter treffen.

Rechtslage für Mieter: Den Vermieter informieren?

Wer in der Wohnung ein Arbeitszimmer einrichten möchte, braucht dafür vom Vermieter keine Genehmigung. Das heißt, ein Lehrer der zuhause Klausuren kontrolliert, muss deshalb natürlich nicht erst um Erlaubnis bitten – das schließt der normale Wohngebrauch mit ein. Der entscheidende Unterschied liegt aber in der Frage: „Wann arbeitet jemand mal eben zu Hause im häuslichen Arbeitszimmer, und wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses“, erläutert Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Rechtslage für Mieter: Ist es gewerbliche Nutzung?

Das lässt sich nicht eindeutig definieren. Laut Heilmann kann man aber eingrenzen, dass ein Wohnraum für gewerbliche Zwecke genutzt wird, „wenn ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich.“

Ob für die Tätigkeit die Hälfte der Wohnung oder nur der Laptop auf dem Küchentisch genutzt wird – es spielt keine Rolle wieviel Platz das Homeoffice einnimmt. Umsätze können auch am winzigsten Arbeitsplatz gemacht werden. Dann gibt es da noch die Möglichkeit, die Wohnung teilgewerblich oder in einem Mischmietverhältnis zu nutzen. Die Optionen und Regelungen müssen von Fall zu Fall mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Rechtslage für Mieter: Im Vertrag festlegen?

Gibt es neue bzw. veränderte Wohnnutzungssituationen können diese, nach Absprache mit dem Vermieter, im Mietvertag festgehalten werden. „Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf, beim Gewerbemietvertrag ist das nicht der Fall“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. „Beim Gewerbemietvertrag gelten keine Kündigungsschutzregelungen, wie sie beim Wohnungsmietvertrag gelten.“

Rechtslage für Mieter: Nichts verschweigen!

Grundsätzlich gilt: Ist im Vertrag festgelegt, dass die Wohnung zu reinen Wohnzwecken gemietet wurde, hat der Vermieter das Recht, eine gewerbliche Nutzung abzulehnen. Wer eine gewerbliche Nutzung verschweigt, setzt sein Mietverhältnis aufs Spiel: „Man läuft Gefahr, dass man wegen vertragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, sagt Heilmann. Egal, ob der Vermieter eine gewerbliche Nutzung seiner Immobilie ablehnt oder billigt - generell sollte jede Absprache schriftlich festgehalten werden.

Rechtslage für Mieter: Wenn es laut wird…

Wer still am Laptop arbeitet, stört meist keine Nachbarn. Beinhaltet die Arbeit aber einen regen Kundenverkehr, zum Beispiel bei einer Tagesmuttereinrichtung oder einem kleinen Friseursalons, sollte das klar mit dem Vermieter abgesprochen werden. „Es geht dann nicht, wenn es bei gleichzeitigem Wohnen und Gewerbeausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Mitmieter kommt oder die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird“, sagt Ropertz.
(nr, dpa/tmn)

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