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Was Sie schon immer über's Grundbuch wissen wollten



Ein Buch mit sieben Siegeln? So kompliziert ist das mit dem Grundbuch gar nicht.
Ein Buch mit sieben Siegeln? So kompliziert ist das mit dem Grundbuch gar nicht.

Grundbuch - den Begriff haben die meisten schon gehört. Doch was ist das genau? Was steht drin? Wer führt es? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, sollte mit dem Begriff Grundbuch etwas anfangen können. Denn es enthält alle wichtigen Informationen über eine Immobilie: Eigentumsverhältnisse, Einzelheiten über das Gebäude und Belastungen. Soll eine Immobilie etwa den Besitzer wechseln, so dient der Grundbucheintrag dem Eigentümer als Nachweis, dass ihm das Grundstück oder das Haus auch wirklich gehört.

Allerdings sieht das in der Praxis etwas komplizierter aus: Einsicht bekommt nur der, der ein berechtigtes Interesse hat oder Notar ist. Und: Wer hineinsehen darf, kann das nur beim Grundbuchamt. Zudem: Einträge oder Änderungen können in der Regel nur Notare beantragen. Alles rund um das Buch, das eigentlich keines ist:

Wo findet sich das Grundbuch?

Beim Grundbuch handelt es sich nicht um ein Buch wie etwa das für den Familienstamm. Es liegt auch nicht beim Eigentümer zu Hause. Das Grundbuch führt in der Regel das Grundbuchamt des Amtsgerichtes, in dessen Bezirk das Grundstück und/oder die Immobilie fällt. Es handelt sich um ein öffentliches Register. Für jedes Grundstück legt das Amt ein Grundbuchblatt mit einer laufenden Nummer an.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Immer mehr Bundesländer führen ein elektronisches Grundbuch, welches den Vorteil des beschleunigten Verfahrens hat, weil es etwa Notaren den Online-Zugriff ermöglicht. Daneben ist die Einsichtnahme wie beim gedruckten Grundbuch in der Regel dem Eigentümer, den Behörden, Gläubigern und Gerichten vorbehalten. Alle anderen müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen. Allein eine Kaufabsicht reicht dafür beispielsweise nicht, zur Einsicht benötigt der Interessent eine Vollmacht des Eigentümers.

Details zu Haus und Eigentümer

Jedes Grundbuchblatt besteht neben dem Deckblatt aus vier Abschnitten: dem Bestandsverzeichnis plus den drei sogenannten Abteilungen. Das Bestandsverzeichnis beschreibt die Immobilie. Bei Grundstücken finden sich hier Angaben zu Lage, Größe und Bebauung. Die erste Abteilung enthält den Eigentümer oder auch den Erbbauberechtigten. Handelt es sich um mehrere Eigentümer, sind auch die Eigentumsverhältnisse angegeben – also etwa „je zur Hälfte“.

Besondere Vereinbarungen

In der zweiten Abteilung finden sich alle Lasten und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Damit seien etwa „Wegerechte, die Sie vielleicht mit einem Grundstücknachbarn vereinbart haben“, gemeint, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Aber auch Gas-, Wasser- oder Stromleitungen sind hier festgehalten. Ebenso sind mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte –  die zu den „Lasten“ gehören –  und eine sogenannte Auflassungsvormerkung (für die Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrages  und Übergang der Immobilie an den neuen Eigentümer) notiert. Gleiches gilt für Informationen über etwaige laufende Insolvenzverfahren des Eigentümers der Immobilie oder, ob das Haus Teil einer Testamentsvollstreckung ist.

Grundschulden und Hypotheken

Die dritte Abteilung des Grundbuchs spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Denn sie führe sämtliche Schulden auf, die auf der Immobilie lasten, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. „Also Grundschulden oder Hypotheken.“ Hier gibt es einen wichtigen Unterschied: Eine Hypothek sei immer an die Höhe der Darlehensforderung gebunden und entspreche stets dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Das heißt: Nach Abzahlung des Darlehens erlischt die Hypothek.  Anders bei der Grundschuld: Sie sei unabhängig vom Stand des Darlehens und bestehe bis zur Löschung. Letzteres habe sich in der Praxis durchgesetzt, und habe für den Besitzer durchaus einen Vorteil:  „Wer seine Immobilie erneut beleihen will, muss nicht erneut eine Grundschuld eintragen lassen“ – und könne somit Gebühren sparen, führt der Verbraucherschützer weiter aus.

Das Grundbuch vergisst nichts

Eine Löschung im eigentlichen Sinn gibt es aber prinzipiell beim Grundbuch nicht. Vielmehr markieren die Rechtspfleger bei Änderungen und quasi Löschungen die betreffenden Einträge als „nicht mehr gültig“. So lässt sich die ganze Geschichte einer Immobilie ablesen – das Grundbuch ist also nicht nur der Ausweis eines Hauses, sondern auch seine Biografie. 

(udm, dpa/tmn)

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