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Grunderwerbsteuer: Vorsicht, Kostenfalle!



Grundstück gekauft? Wenn der Hausbau dazu gehört, muss er mitversteuert werden.
Grundstück gekauft? Wenn der Hausbau dazu gehört, muss er mitversteuert werden.

In einem aktuellen Urteil weist der Bundesfinanzhof darauf hin, dass die Grunderwerbsteuer unter Umständen auch auf Baukosten erhoben werden kann. Wer ein Grundstück kauft, sollte deshalb darauf achten, was im Kaufvertrag steht. 

Der Name trügt: Die Grunderwerbsteuer richtet sich nicht nur nach dem Kaufwert des Grundstücks, sondern nach dem Gesamtpreis, der zwischen dem Bauherrn und dem Grundstücksverkäufer vereinbart wurde. Beinhaltet dieser auch den Bau eines Hauses, wird dieses ebenfalls besteuert – es sei denn, der Kaufvertrag für das Grundstück und der Bauvertrag wurden getrennt und in deutlichem Zeitabstand voneinander abgeschlossen. „Wenn Bauunternehmen und Grundstücksmakler zu einer Firmengruppe gehören, sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn eine Frist von mindestens sechs Monaten liegen“, rät der Steuerexperte Lutz Schumann.

Trotz getrennter Verträge: Grunderwerbsteuer auf Baukosten erhoben

Doch in einzelnen Fällen kann sogar Grunderwerbsteuer auf die zu erwartenden Baukosten anfallen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (II R9/14) zeigt. Die Klägerin hatte mit dem Verkäufer des Grundstücks vereinbart, dass dieser darauf einen Rohbau mit Garage erstellt. Auf Grundlage dieser Gesamtkosten legte das zuständige Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest. Für den Innenausbau beauftragte die Bauherrin selbst Handwerker sowie ein Bauleitungsbüro zur Überwachung der Arbeiten. Zwei gesonderte Verträge, sollte man meinen. Da der Bauleiter jedoch von der Baufirma empfohlen worden war, kam das Finanzamt zu dem Schluss, dass eine Zusammenarbeit der beiden bestanden hätte und dass „das wirtschaftlich gewollte Ergebnis des Grundstückerwerbs das bezugsfertige Haus gewesen sei“. Somit besteuerte die Behörde auch die Ausgaben für die restlichen Baukosten.

So kann man Grunderwerbsteuer sparen

Kann oder möchte man die Verträge nicht trennen, so lassen sich trotzdem Steuern sparen: Bewegliche Gegenstände, etwa Markisen oder freistehende Küchenmöbel, werden nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen und sollten daher im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgelistet werden. Ebenso die Instandhaltungsrücklage für die Immobilie, deren Höhe bei den Kaufverhandlungen von beiden Parteien festgelegt wird.

Eine entscheidende Rolle spielt auch, wo das Eigenheim gebaut wird. Denn die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. Mit 6,5 Prozent liegt der Steuersatz in Schleswig-Holstein, im Saarland und in Nordrhein-Westfalen am höchsten, am günstigsten kommen Häuslebauer in Sachsen und Bayern weg. Dort beträgt sie 3,5 Prozent.

Tipp: Wer in Brandenburg bauen möchte, sollte noch im Juni den Kaufvertrag abschließen, denn zum 1. Juli 2015 wird der Steuersatz von fünf auf 6,5 Prozent angehoben.

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