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Immobilien: Zinsbindung sichert Ihre günstige Finanzierung!



Versicherungen bieten sehr günstige Zinskonditionen bei Laufzeiten über 15 Jahren.
Versicherungen bieten sehr günstige Zinskonditionen bei Laufzeiten über 15 Jahren.

Eigenheim: Wenn nicht jetzt, wann dann? Das Rekordtief des Zinsniveaus macht die Immobilienfinanzierung für viele attraktiv wie nie zuvor. Allerdings sollten zukünftige Bauherren trotzdem auf die richtige Zinsbindung achten.

Wer sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, dem kommt das derzeit historisch niedrige Zinsniveau sehr entgegen. Denn entsprechend sinken auch die Darlehenszinsen für die Immobilienfinanzierung. Zudem: Die günstigen Konditionen können sich Bauherren durch die sogenannte Zinsbindung langfristig sichern – bis zu 40 Jahre. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren liegt der effektive Jahreszins beispielsweise momentan bei zahlreichen Anbietern unter zwei Prozent (Stand Februar 2016). Allerdings: Ob eine Zinsbindung von zehn, 15, 20 oder mehr Jahren sinnvoll ist, hängt von den individuellen Bedürfnissen des Kreditnehmers ab.

Was bedeutet Zinsbindung?

Die Zinsbindung – oder auch Zinsfestschreibungsfrist genannt – ist der Zeitraum, in dem die Bank die Zinskonditionen nicht verändern darf. Der Darlehensvertrag läuft nur bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Für die Tilgung der Restschuld muss der Immobilienkäufer über eine Anschlussfinanzierung mit der Bank verhandeln.

Lange Zinsbindung vor allem für junge Leute

Vor allem für junge Familien sei jetzt eine lange Zinsbindung perfekt, rät Max Herbst von der FMH Finanzberatung. Denn dadurch hätten sie eine hohe Planungssicherheit und könnten teilweise über Jahrzehnte hinweg mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren. Allerdings sollten Kreditnehmer wissen, dass die Banken dafür einen Zinsaufschlag erheben. „Je länger die Zinsbindung, desto höher fällt der Aufschlag aus“, erklärt der Fachmann.

Ausreichende Ratenhöhe und Sondertilgung

Aus Sicht von Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (VZ NRW) spricht nichts gegen längere Zinsbindungen von etwa 20 Jahren. Wichtig sei aber, dass die Finanzierung mit einer „ausreichend hohen Tilgungsleistung von idealerweise drei Prozent, mindestens aber zwei Prozent einhergeht“.  Zudem sei es in jedem Fall empfehlenswert, wenn der Darlehensvertrag eine Option auf Sondertilgung hat, ergänzt Max Herbst.

Kündigung nach zehn Jahren möglich

Zinsverlauf

Sollte das Zinsniveau wider Erwarten noch tiefer sinken, kann man trotz langer Zinsbindung aus der Immobilienfinanzierung aussteigen: Laut §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Kreditnehmer eine bestehende Baufinanzierung nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist kündigen. Eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt dem Finanzberater Max Herbst zufolge nicht an.


Kürzere Zinsbindung: preiswerter, aber riskanter

Finanzierungen mit kürzeren Zinsbindungen haben den Vorteil, dass ihr Zinssatz niedriger ist als der von langfristigen Darlehen. Doch bergen sie laut Annabel Oelmann auch ein Risiko: Meist sei nach Ablauf des Vertrages die noch vorhandene Restschuld entsprechend hoch – und das wirke sich auf die Anschlussfinanzierung aus. Sollte bis dahin das Zinsniveau deutlich gestiegen sein, könne dies die Finanzierung gefährden, im schlimmsten Fall sogar einen Verkauf der Immobilie erfordern, mahnt die Verbraucherschützerin.

Kurze Zinsbindung erfordert zügige Tilgung

Die Finanzfachfrau von der VZ NRW hält eine kurze Finanzierung mit nur zehnjähriger Zinsbindung nur für empfehlenswert, wenn der Kreditnehmer das Darlehen auch innerhalb der zehn Jahre komplett tilgen könne. Wer allerdings einen langfristigen Finanzierungsbedarf habe, sollte keinesfalls den geringen Zinssatz der kürzeren Bindung als alleinige Grundlage für seine Entscheidung wählen.

Eigenkapital: 20 Prozent des Kaufpreises optimal


Neben der passenden Zinsbindung sollte ebenso die Eigenkapitalquote stimmen. Ohne ausreichendes Vermögen „verlangen Banken oft hohe Zinsaufschläge“, erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Immobilienkäufer sollten sämtliche Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten und zusätzlich mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten können. Außerdem rät der Finanzprofi, sich für die Immobilienfinanzierung unbedingt Angebote mehrerer Banken einzuholen. Zusätzlich lohne es sich, nach Fördermöglichkeiten für das Bauvorhaben zu suchen.

(udm, dpa/tmn)

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