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Instandsetzung vs. Modernisierung – die Rechte der Mieter



Wenn die Fassade bröckelt: Instand setzen oder modernisieren?
Wenn die Fassade bröckelt: Instand setzen oder modernisieren?

Das schönste Mietshaus kommt irgendwann in die Jahre. Die Frage, die sich Vermieter stellen: Instandsetzung vs. Modernisierung – was macht mehr Sinn? Und was macht Sinn für die Mieter? Wir klären auf!

Irgendwann ist es soweit: Der Lack ist ab, der Putz bröckelt. Damit nicht auch noch die Fassade des Mietshauses wackelt, ist Handlungsbedarf gefragt. Im Klartext: Der Vermieter muss bzw. sollte was tun. Um das Wohnobjekt wieder auf Vordermann zu bringen, kann der Eigentümer beispielsweise Instandhaltungsarbeiten veranlassen. Oder aber er lässt eine umfassende Modernisierung durchführen, die dann in einer höheren Miete endet. Unerlässlich: Die Bewohner müssen rechtzeitig über die anstehenden Maßnahmen informiert werden – damit sie im Zweifelsfall Einwände erheben können. Worauf Mieter achten müssen, klären wir in unserem Special „Instandsetzung vs. Modernisierung“.

Instandsetzung vs. Modernisierung: Bei Erhaltungsmaßnahmen zahlt der Vermieter

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen seiner Mietobjekte zuständig. „Darunter fallen alle Arbeiten, die dazu führen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen“, fasst Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin zusammen. Eine Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten ist so gut wie ausgeschlossen.

Wenn der Vermieter vorhat, sein Eigentum lediglich instand setzen zu lassen, muss er dieses Vorhaben nicht in einer bestimmten Form und innerhalb einer Frist ankündigen. „Eine mündliche Mitteilung reicht aus“, so die Expertin. Wann der Vermieter seine Mieter informiert, liegt in seinem Ermessen bzw. in dem Umfang und der Dringlichkeit der zu erledigenden Arbeiten.

Instandsetzung vs. Modernisierung: Bei Modernisierungsmaßnahmen zahlt auch der Mieter

Im Falle einer Modernisierung (= bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert des Mietobjekts steigern) sieht die Rechtslage anders aus. „Das muss der Vermieter den Mietern spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilen“, gibt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin zu Bedenken. Der Mieter muss genau über die Art und den Umfang sowie den Beginn und die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen unterrichtet sein. Ebenso ein sehr wichtiger Punkt: Mit welcher Mieterhöhung haben die Bewohner zu rechnen?

Modernisierungsmaßnahmen: Der Mieter muss rechtzeitig informiert sein!

Wenn der Vermieter aber nun seine Mieter zu spät oder überhaupt nicht informiert hat, kann der Mieter sein Veto gegen die Modernisierungsmaßnahmen einlegen. Er muss den baulichen Anordnungen nicht zustimmen und kann den Handwerkern den Zutritt zu seiner Wohnung verbieten. „Der oder die Mieter können auch einen Baustopp bei Gericht im Eilverfahren beantragen, wenn der Vermieter die Maßnahmen dennoch durchführt“, erklärt Engel-Lindner vom IVD. Wenn dieser Fall eintritt, setzt die Mieterhöhung in den ersten sechs Monaten aus.

Prinzipiell müssen sich Mieter aber mit einer Instandsetzung oder Modernisierung abfinden – Härtefälle werden im Einzelfall entschieden.

Instandsetzung vs. Modernisierung: Das sind Ihre Rechte!

Viele Vermieter nehmen an ihrem Eigentum Luxussanierungen vor – ein schwieriges Thema. Der Mieter muss das nicht ohne weiteres schlucken. Wenn sich zum Beispiel im Zuge der Modernisierung die Wohnfläche verringert oder sogar ganze Räume gestrichen werden, kann der Mieter sich dagegen wehren. In diesem Fall muss der Bewohner seine Argumente, die gegen eine Modernisierung sprechen, dem Vermieter schriftlich mitteilen. Die Frist beträgt einen Monat nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen.

Nach den Modernisierungsmaßnahmen folgt die Mieterhöhung

Wenn die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sind, steht es dem Vermieter zu, die Miete zu erhöhen. Zulässig sind max. elf Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete bezogen. Sofern die baulichen Veränderungen mehrere Mieteinheiten betreffen, muss der Vermieter die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufteilen. Angemessen ist hier das Stichwort!

(ssc, dpa/tmn)

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